农产品物流园区规划要以市场为导向
物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站、高速公路出入口等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为企业的发展留有余地。可见，物流园区是通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。
从农产品经济发展情况来看，物流外包将逐步成为趋势。这将推动农产品物流园区的发展，并加速融入供应链与价值链当中，成为一体化、高效率的物流产业集中地，发挥物流增值的作用，物流园区的战略地位将更加彰显。物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。 今后较长一段时间，中国物流园区开发都将是中国经济建设的一大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。
做好市场分析与市场定位是物流园区开发最重要的工作，是关系到物流园区可持续发展的关键问题。当然，整个项目的评估还需要做多方面的工作。地区发展策略分析是评估地区的产业导向、土地及财税政策等是否有利于本项目的开展；技术支援能力分析是评估开发单位的技术及管理等自身能力是否能长期建立长久竞争优势，支持项目的持续发展；风险管理及项目进度控制也是评估的重要内容。项目成败归根到底还是要体现在财务收益方面，而财务营运的可行性分析最主要的三个指标是净现值、投资回报率和投资回收期 。
农产品物流园区定位确定之后再确定所提供的服务功能，根据服务内容设置相关功能区域及配套服务区域。按照便于交通组织及政府相关部门监管、节省用地等原则进行功能区域规划，以达到最优化布局。
物流园区的开发具有投资规模大、建设周期长、可变因素多、风险高的特点，但物流园区开发对本地的经济发展有重大影响，在物流园区开发过程中要识别风险产生的来源，判别风险程度，提出防范风险的对策，意义非常重大。
农产品物流园区开发过程中可能存在的不确定因素进行分析，进而确定与物流园区盈利密切相关的因素对主要投资决策指标的影响程度，识别主要风险因素。根据物流园区开发项目的特点，风险主要有市场风险、投资风险、政策风险、技术风险、组织风险等。
市场风险是指市场需求的变化及市场竞争的加剧，物流园区开发的周期比较长，开始时可能预测有确切的市场需求，但后期市场需求的规模及方向有大的变化，或者市场进入过多，都有可能导致风险。投资风险是指项目的盈利情况的不确定性，物流园区开发投资大，且为固定资产投资，退出成本高，风险大。政策风险是指国家的产业政策、投资政策、财税政策和货币政策对物流园区投资环境可能产生不利影响。技术风险是指新的物流技术、信息技术出现及设备的更新换代给原采用的技术与设备带来的贬值及成本负担。组织风险来自组织缺陷、管理能力不足及人才流失等方面。
物流园区开发的不同阶段具备不同的风险特征。在物流园区建设阶段，主要是由于选址、工程项目管理、基础设施建设、技术与设备的采用等带来的风险。在物流园区营运阶段，主要是由于市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此，在不同阶段，有针对性的去做好风险控制，才能有的放矢。建设阶段主要是做好选址规划、项目管理、设备选型等方面的工作；营运阶段主要是做好市场开拓、营运管理、财务筹划方面的工作。
刘超英
2014.7.23 |